JM - Årsredovisning 2006

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 53 VERKSAMHETENS UTVECKLING BYGGRÄTTER JMs disponibla byggrätter har ökat till 29 800 bostäder (23 200) varav 19 300 bostäder (15 000) redovisas i balansräkningen. Detta innebär att 10 500 byggrätter (8 200) disponeras genom avtal och inte är bokförda som en tillgång. Därutöver finns cirka 3 000 bostadsbyggrätter (3 000) som JM inte avser att genomföra inom de närmaste 5–6 åren. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat kraftigt till 4 208 mkr (2 786) vid utgången av året. Under 2006 har exploateringsfastigheter för bostäder om 2 690 mkr (1 324) förvärvats. De största förvärven utgörs av nya ”Järva staden” i Solna och Sundbyberg, Stockholm med en första investering om 290 mkr, markområde i Köpenhamns hamn om 310 mkr, Kvarnholmen i Nacka, Stockholm om 351 mkr, mark i Mölndal, Göteborg om 147 mkr, Kungsängen i centrala Uppsala om 135 mkr och mark i Råcksta, Stockholm om 125 mkr. TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER (Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter) 2006 2005 JM Bostad Stockholm 12 300 (8 100) 9 200 (6 600) JM Bostad Riks 10 300 (6 700) 8 400 (5 000) JM Utland 7 200 (4 500) 5 600 (3 400) Totalt cirka 29 800 (19 300) 23 200 (15 000) Därutöver disponerar affärssegmentet JM Fastighetsutveckling byggrätter för kommersiella lokaler motsvarande cirka 86 000 kvm med ett bokfört värde om 140 mkr (136). Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 4,3 mdkr (2,9), inklusive kommersiella byggrätter 0,1 mdkr (0,1), indikerar ett övervärde om 2,8 mdkr (1,6) Denna värdering är gjord i samarbete med ett externt värderingsföretag. De totala förvärven av exploateringsfastigheter under 2006 uppgick till 2 718 mkr (1 337). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter uppgick till 1 488 mkr (– 40). Innehavet uppgår därefter till 4 348 mkr (2 925). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder. PROJEKTFASTIGHETER Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 76 mkr (192) varav 61 mkr (100) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 29 mkr (73). Totalt under 2006 har fastigheter sålts för 1 000 mkr (1 752) med ett resultat om 169 mkr (247). Resultat av fastighetsförsäljningar till bostadsrättsföreningar uppgår till 45 mkr (108). Större fastighetsförsäljning under året utgörs av försäljning av kvarvarande fastigheter i Vaxholm för 369 mkr, kontorsfastigheten Science i Bryssel för 295 mkr och två fastigheter på Lilla Essingen, Stockholm för 101 mkr. Vakanser saknas inom JMs bostadsbestånd. För de färdigutvecklade kontorsfastigheterna uppgår vakanserna till 13 procent (67). Uthyrningsgraden för fastigheter under utveckling uppgår till cirka 60 procent (44) av årshyrorna. Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastig heter har beräknats till 1 063 mkr (1 448). Motsvarande bokfört värde uppgick till 823 mkr (1 183). Övervärdet uppgår därmed till 240 mkr (265). Fördelningen av värden för respektive kategori framgår av följande: Yta Uthyr- Marknads-Bokfört (000) ningsgrad 2006-12-31 värde, mkr värde, mkr kvm årshyra, % Bostadsfastigheter (hyresrätter) 685 494 57 100 Fastigheter under utveckling 315 293 32 60 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 63 36 6 87 Totalt projektfastigheter 1 063 823 95 84 Investeringar och förvärv av projektfastigheter uppgick till 403 mkr (252). FINANSIELLA POSTER RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH MEDELRÄNTESATSER Per den 31 december 2006 uppgick den räntebärande nettofordran till 852 mkr (1 536) innebärande en minskning om 684 mkr under 2006. Den totala räntebärande låneskulden uppgick per 31 december 2006 till 669 mkr (1 120) varav pensionsskulden utgjorde 482 mkr (472).Vid årets utgång var medelräntesatsen för låneskulden 4,5 procent (4,4). Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens samlade låneskuld exklusive pensionsskulden var 0,3 år (1,6). KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten, vilket inkluderar köp och försäljningar av fastigheter, minskade till 664 mkr (3 368), främst hänförligt till lägre nivå sålda projektfastigheter och ökade investeringar i exploateringsfastigheter. Kassaflödet från fastighetsutvecklingen (projektfastigheter) bidrar med netto cirka 558 mkr (1 353). Årets kassaflöde uppgick till – 1 125 mkr (1 349). Investeringar i exploateringsfastigheter under året om cirka 2,7 mdkr (1,3) sker till viss del, cirka 0,9 mdkr (0,2), med framtida betalning som ej belastar kassaflödet. Kassaflödet före förändring i rörelsekapital ökade till 1 137 mkr (876). LIKVIDITET Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 309 mkr (5 059). Förutom likvida medel om 1 509 mkr (2 634) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 425). ÖVRIGT EGET KAPITAL OCH SOLIDITET Koncernens egna kapital per den 31 december 2006 uppgick till 3 590 mkr (3 311).Aktiekapitalet uppgick till 93 mkr (99), övrigt tillskjutet kapital 750 mkr (750) och reserver – 43 mkr (8). Intjänade vinstmedel uppgick till 2 790 mkr (2 454) varav årets resultat 1 568 mkr (976). Under 2006 har överföring till aktieägarna gjorts i form av inlösen av aktier om 1 002 mkr och ordinarie utdelning om 247 mkr. Soliditeten uppgick till 43 procent (41). PERSONAL Antalet anställda minskade under 2006 med 2 procent främst hänförligt till avyttringen av måleriverksamheten inom JM Produktion med cirka 150 anställda och uppgick vid årets utgång till JM ÅRSREDOVISNING 2006