JM - Årsredovisning 2006

42 AFFÄRSSEGMENT JM UTLAND JM Utland RESULTATUTVECKLING En längre tid av stigande bostadspriser har lockat nya aktörer till JMs utlandsmarknader vilket i sin tur drivit upp priserna på nya byggrätter. Nuvarande innehav av byggrätter ger dock generellt goda förutsättningar för JMs affär. Affärssegmentets intäkter ökade med 29 procent till 2 673 mkr (2 069) till följd av intäktsökningar i Danmark och Norge. Rörelseresultatet ökade till 253 mkr (183) främst hänförligt till högre priser samt resultat vid fastighetsförsäljning i Belgien under första kvartalet. Rörelsemarginalen ökade till 9,5 procent (8,8). Kassaflödet förbättrades på grund av ökat rörelseresultat och årets fastighetsförsäljningar. NORGE Bostadsmarknaden i Norge kännetecknas av fortsatt god efterfrågan och fortsatt ökande priser. Utbudet av nyproducerade bostäder är stort samtidigt som konkurrensen om mark för bostäder är fortsatt hög. Ökningen av produktionskostnaderna har fortsatt under 2006 och en historiskt låg arbetslöshet i Norge har lett till arbetskraftsbrist inom byggbranschen. Arbetet med förstärkt kostnadskontroll i projekten inför produktionsstart samt förseningar i vissa detaljplaneprocesser har begränsat antalet produktionsstarter och därmed tillgängligt antal bostäder för försäljning. Under året har 611 bostäder (717) sålts och 403 bostäder (852) produktionsstartats, varav cirka 170 produktionsstarter i Osloområdet, 80 i Tönsberg samt 80 i Stavanger. Under året har cirka 1 000 byggrätter förvärvats, varav 450 i Oslo och drygt 350 i Bergen. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 5 450 bostäder (4 600). DANMARK Under andra halvåret har efterfrågan på nyproducerade bostäder i Köpenhamn dämpats markant. Bostadsmarknaden i stort har kännetecknats av ett stigande utbud och minskad efterfrågan. Bostadspriserna har dämpats efter kraftig uppgång under 2005 och början av 2006 och uppvisar en vikande tendens. Den höga aktivitetsnivån i byggsektorn har lett till stigande produktionskostnader och förseningar i projekt. Under året har 99 bostäder (251) sålts och 356 bostäder (166) produktionsstartats. Försäljningen begränsas av den låga efterfrågan samt förseningar i ett antal projekt. Drygt 230 av årets produktionsstarter skedde på Sluseholmen och ett 70-tal i Havnestad Syd, i attraktiva hamnområden i centrala Köpenhamn. Ett 50-tal produktionsstarter skedde i hamnen i Køge. Under året har 165 byggrätter förvärvats i Ørestad Syd, en ny stadsdel i Köpenhamn, samt ytterligare 450 i Köpenhamnsområdet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 1 000 bostäder (700). BELGIEN Belgien kännetecknas av fortsatt stark bostadsmarknad med ökat utbud av nya bostäder. I Brysselregionen har priserna planat ut JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. Intäkter Rörelseresultat Antal anställda Januari–december Mkr 2006 2005 Intäkter 2 673 2 069 Rörelseresultat 1) 253 183 Rörelsemarginal (%) 9,5 8,8 Genomsnittligt operativt kapital 1 041 1 118 Avkastning operativt kapital (%) 24,3 16,4 Operativt kassaflöde 335 115 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 120 632 Bokfört värde projektfastigheter 27 271 Antal disponibla byggrätter 7 200 5 600 Antal produktionsstartade bostäder 796 1 088 Antal sålda bostäder 747 1 075 Antal anställda 304 271 1) Varav fastighetsförsäljningar 18 11 på en högre nivå, försäljningstakten har dämpats och produktionskostnaderna har ökat något. Under året har 37 bostäder (107) sålts och 37 bostäder (70) produktionsstartats. Samtliga produktionsstarter skedde i kommunen Jette i Bryssel. Den låga försäljningen i Belgien är ett resultat av förseningar i planprocessen i ett antal projekt. Belgien har förvärvat 200 byggrätter i Namur. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 500 bostäder (300). Under året har ett 99-årigt nyttjanderättsavtal tecknats med en irländsk investerare avseende kontorsfastigheten Science i Bryssel. Uppgörelsen innebar att en förskottsbetalning om 295 mkr erhölls i mars. FINLAND Etableringen i Finland fortgår och kommunstyrelsen i Kerava stad, beläget utanför Helsingfors, har beslutat att sälja 14 000 kvm mark till JM. Under året har även samarbete inletts med Nurmijärvi kommun utanför Helsingfors om cirka 200 byggrätter. Disponibla byggrätter i Finland motsvarar cirka 250 bostäder (0). JM har anställt en verkställande direktör till det finska dotterbolaget under 2006. JM ÅRSREDOVISNING 2006