JM - Årsredovisning 2006

38 RISKER & RISKHANTERING Känslighetsanalys för olika kostnadskategorier, projektutveckling bostäder Kategori Kostnadsandel %1) Förändring % Resultat mkr Löner 11 +/–10 +/– 75 Material 14 +/–10 +/– 90 Mark 15 +/–10 +/– 100 Byggherrekostnader 11 +/–10 +/– 72 Projektering 4 +/–10 +/– 24 Omkostnader 5 +/–10 +/– 34 Underentreprenader 40 +/–10 +/– 265 1) Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 6,6 mdkr 2006. Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte direkt är relaterade till entreprenaden, t.ex. kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar t.ex. maskinhyror. FINANSIELLA RISKER FINANSFUNKTIONEN Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management samt finansiell riskhantering.Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy. FINANSPOLICY Finanspolicyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar samt specifika regler och limiter. Målsättningen för finansverksamheten är att: • Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler • Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden • Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för. FINANSSTRATEGI JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas. FINANSIELLA RISKER Koncernens finansiella risker utgörs i huvudsak av ränterisk, finansieringsrisk, likviditetsrisk och i begränsad omfattning valutarisk. Val av lånelöptid och räntebindning styrs av ett flertal faktorer, som kapitalbindning i pågående projekt, affärsrisk, beräknad avyttringstidpunkt för fastigheter, löptider på hyreskontrakten i projektfastigheterna och koncernens allmänna finansiella ställning. Dessa faktorer sammanfattas i av styrelsen antagna riktvärden för räntebindning och lånelöptid med utrymme för avvikelser inom vissa limiter utifrån aktuellt marknadsläge. Regler finns också för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv under pågående produktion samt rekommendationer för slutfinansiering av bostadsrättsföreningar. Kassan hålls normalt på en låg nivå och eventuell överskottslikviditet får endast placeras hos svenska banker och i svenska räntebärande papper utan valutarisk. Betalningsberedskapen upprätthålls genom checkkredit och bekräftade kreditlöften. Valutarisker avseende transaktioner elimineras så långt möjligt. Transaktionsvolymerna i utländsk valuta mellan JM AB och dotterbolag samt till externa leverantörer är mycket begränsade. Valutasäkring av balansexponering sker selektivt. Derivatinstrument får endast användas i riskminimerande syfte. KÄNSLIGHETSANALYS – BOSTADSBYGGRÄTTER Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden från portföljen nuvärdeberäknas. I analysen görs ett antal förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försäljningsprisnivåer. 29 800 bostadsbyggrätter är jämnt fördelade över sju års produktionstid. Grundinvestering bortses då kalkylen avser att belysa värdet på portföljen. Ännu inte gjord investering om cirka 3 500 mkr för villkorade förvärv eller förskjutna betalningar inkluderas dock i kalkylen som ett framtida jämnt utgående kassaflöde under perioden. JMs normalbostad antas vara 87 kvm, skatt förutsätts till 28 procent och diskonteringsräntan till 5,7 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos. Tabellen visar antagen intäkt och projektkostnad per kvm lägenhetsyta exklusive moms. Om en specifik intäkt respektive projektkostnad per kvm antas gälla för hela byggrättsportföljen samt beaktat kassaflödet ut för villkorade förvärv, skapas sammantaget ett värde, uttryckt som nuvärde.Analysen visar stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under perioden. En pris- eller kostnadsförändring om 1 000 kr/kvm motsvarar omkring 1 500 mkr eller drygt 16 kr/aktie enligt denna kalkylförutsättning. Känslighetsanalys, nuvärde i mkr för JMs byggrättsportfölj/bostäder Intäkt/kvm, kr 21 000 22 000 23 000 24 000 25 000 Kostnad/kvm,kr 16 000 6 300 7 800 9 300 10 800 12 300 17 000 4 800 6 300 7 800 9 300 10 800 18 000 3 300 4 800 6 300 7 800 9 300 19 000 1 800 3 300 4 800 6 300 7 800 20 000 300 1 800 3 300 4 800 6 300 Känslighetsanalys, nuvärde i kr/aktie för JMs byggrättsportfölj/bostäder Intäkt/kvm, kr 21 000 22 000 23 000 24 000 25 000 Kostnad/kvm,kr 16 000 68 85 101 117 133 17 000 52 68 85 101 117 18 000 36 52 68 85 101 19 000 20 36 52 68 85 20 000 320 36 52 68 JM ÅRSREDOVISNING 2006