JM - Årsredovisning 2006

RISKER & RISKHANTERING 37 var huvudsakligen koncentrerade till storstadsområden och universitets- och högskoleorter. Risken för att JM har för lite eller för mycket byggrätter, eller att byggrätterna ligger i ”fel” områden, kan leda till förlorade möjligheter och höga kostnader. Som nämnts är det väsentligt att utvecklingsbar mark och planerade bostäder ligger i attraktiva lägen på orter med stor efterfrågan på nya bostäder. De ska också gå att utveckla med JMs krav på lönsamhet och avkastning. Vad och hur mycket som kan byggas, samt när byggstart kan ske, är avhängigt planarbetet och samarbetet med berörd kommun. Risken att JM efter förvärv inte erhåller en lagakraftvunnen detaljplan (detaljplan som godkänts av kommunen genom politiskt beslut) inom föreskriven tid kan leda till ökade kostnader och/eller minskade intäkter. Genom lång erfarenhet av projektutveckling och långvariga relationer med kommunerna har JM möjlighet att reducera dessa risker. För att minska kapitalbindning och risker söker JM disponera byggrätter genom optionsavtal eller villkorade förvärv, exempelvis att förvärvet villkorats till lagakraftvunnen detaljplan.Vid årsskiftet 2006/2007 disponerades 10 500 (8 200) av byggrätterna för framtida produktion genom sådana avtal. Det finns också möjlighet att ur förvärvad mark avskilja och sälja exploateringsmark utan att antalet disponerade byggrätter påverkas. JM har historiskt varit framgångsrikt på att identifiera och utveckla områden som människor vill bo i.Vid slutet av 2006 var 79 procent av bostäderna i JMs pågående produktion sålda eller bokade. En förklaring är att JM arbetar i nära samarbete med potentiella bostadsköpare för att de planerade projekten ska tillfredsställa efterfrågan. GENOMFÖRANDERISKER Stora projekt kan motsvara ordervärden på flera miljarder kronor och det är viktigt att såväl projektering som produktion sker enligt plan. Bristande planering och analys kan leda till förseningar, ökade kostnader och otillräcklig kundanpassning. Det finns också en risk för att projekteringsprocessen inte sam tidigt fokuserar på kundvärden, intäkter och kostnader. För att minska genomföranderiskerna har JM de senaste åren infört skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll. Definierade beslutspunkter föregår projekteringsstart, försäljningsstart och produktionsstart. Inget projekt sätts igång utan beslut från affärsenhetsledning eller koncernledning, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Mer information återfinns på sid 50 i Bolagsstyrnings rapporten. OSÅLDA BOSTÄDER JM agerar för att alla bostäder ska vara sålda vid slutbesiktning. Bostäder som är osålda sex månader efter slutbesiktning köps av JM från bostadsrättsföreningen, för att därefter säljas. De köpta bostäderna redovisas i balansräkningen som andelar i bostadsrättsföreningar och dylikt.Vid slutet av 2006 hade JM osålda bostäder till ett värde om 73 mkr (38) i balansräkningen. Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Etappstarter innebär också att JM bättre kan anpassa priserna till efterfrågan. En sammanställning över årets köp och försäljningar finns i not 17, sid 72. KOSTNADSKONTROLL OCH INTERN STYRNING JM har de senaste åren vidtagit ett flertal åtgärder för att förbättra intern styrning och kostnadskontroll. Merparten av produktionskostnaderna är relaterade till projektutveckling av bostäder i Sverige och uppgick till 6,6 mdkr för 2006. För att säkra kvalitetskrav och produktionskompetens samt bidra till effektiv kostnadskontroll, upprätthåller JM viss bygg- och anläggningsentreprenadverksamhet. Begränsade egna produktionsresurser gör dock JM beroende av kostnadsutvecklingen hos underentreprenörer. Generellt säkras resurser med god framförhållning, varför JM normalt ska ha en kontrollerad kostnadssituation. Antal projekt, volym, utvecklingsskede och nyttjandegrad av underentreprenader varierar från år till år. HANTERING AV VÄSENTLIGA RISKER Riskfaktor Risk Hantering Betydande räntehöjning Minskad efterfrågan, behov av Produktionsstart sker först när viss andel bostäder i projektet sålts Global konjunkturförsvagning prissänkningar eller bokats Ökad arbetslöshet på JMs marknader Internt arbete för att reducera kostnader Förändringar i regionala tillväxt förutsättningar Produktutbud i flera prissegment Omvärldsbevakning och marknadsanalys Ökad konkurrens Ökat utbud, prispress Omvärldsbevakning och marknadsanalys Beslutsgrindar i samband med väsentliga projekt beslut Kontinuerligt arbete för att bibehålla konkurrens kraft i alla avseenden Ej optimerad struktur på byggrättsportfölj Minskad efterfrågan, behov av Strategisk förvärvsplanering prissänkningar Omvärldsbevakning och marknadsanalys Kontinuerlig utvärdering av tillgångs strukturen Projektering fokuserar ej samtidigt på Minskad efterfrågan, behov av Marknadsanalys, kvalitativa djupunder sökningar kundvärden, intäkter och kostnader prissänkningar Bred kompetenssammansättning i projektet Krav på kompetensutveckling Lagakraftvunnen detaljplan försenas och/eller ändras Ökade kostnader, minskade intäkter Tydliga krav på utformning av projekterings- och bygglovshandlingar Kvalitetssäkring av bygglovsansökningar Långvariga relationer och nära samarbete med berörda instanser Förvärv villkorade av lagakraftvunnen detaljplan JM ÅRSREDOVISNING 2006