JM - Årsredovisning 2006

24 PROJEKTFASTIGHETER Fastighetsutveckling stöd åt bostadsaffären JMs projektutveckling av bostadsbestånd och kommersiella lokaler skall stödja bostadsaffären och är i huvudsak koncentrerad till Storstockholm. BOSTADSFASTIGHETER Marknaden för bostadsfastigheter i Storstockholm är fortsatt positiv, pådrivet av stark efterfrågan, låga vakanser och fortsatt låga räntor. Intresset från de boende att bilda bostadsrättsföreningar och köpa fastigheten är stort men stort köpintresse finns även hos fastighetsbolag och fastighetsinvesterare. Den fortsatt låga räntan och stora efterfrågan på fastigheter har bidragit till att köpintresset och priserna stigit. Hyresnivåerna i fastigheter med hyreslägenheter som upplåtelse form styrs av bruksvärdesystemet, en princip som innebär att hyresutvecklingen är kopplad till kostnadsutvecklingen i det kommunala bostadsbolaget på respektive ort. JMs största sammanhängande bostadsbestånd ligger i Älta och förvärvades 2003. Parallellt med arbetet att vidareutveckla beståndet och nybyggnation har även fastigheter sålts, huvudsakligen till bostadsrättsföreningar som bildats av de boende. I samverkan med Nacka kommun tas ett förslag fram som innebär nyproduktion av cirka 500–600 bostäder i Älta. Under året har arbetet fortskridit med en utveckling av Älta centrum, bland annat har bibliotek, apotek och vårdcentral fått nya och moderna lokaler. I Silverdal i Sollentuna har ett modernt vårdboende byggts med kommunen som långsiktig hyresgäst. Det finns ett stort behov av fler vårdboenden för äldre. JMs dotterbolag Seniorgården förhandlar med flera kommuner om vårdboenden. KOMMERSIELLA FASTIGHETER Stockholms kontorsmarknad är på väg att återhämta sig, små och medelstora företag har börjat anställa ny personal vilket påverkar vakansgraderna positivt.Vakansgraderna sjunker i attraktiva lägen men ligger fortfarande kvar på höga nivåer, 12 procent för Stockholm som helhet (källa: Newsec). Variationerna mellan olika delmarknader är stora. Moderna, yteffektiva lokaler i områden som Frösunda eller Stockholms innerstad uppvisar låga vakanser och stigande hyresnivåer. För äldre kontorsfastigheter i sämre lägen är situationen den motsatta. Hyres nivåerna i sin helhet var under 2006 i stort sett stabila med viss återhämtning för lokaler i CBD (Central Business District) i innerstaden och även i attraktiva förortslägen, företrädesvis med goda kommunikationer. Efterfrågan drivs av att fler bolag växer, uppgradering till effektiva och moderna lokaler samt kostnadsfokus. JMs fastighetsförsäljningar Mkr 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 247 1505 164 169 854 831 2004 2005 2006 Resultat Bokfört värde -Investerarintresset, både från inhemska och utländska aktörer, är fortsatt starkt vilket bidrar till höga prisnivåer. Intresset är störst för moderna, nybyggda eller renoverade, och välbelägna objekt i city eller i attraktiva närförorter med hyresgäster som har långa hyresavtal. Bristen på sådana så kallade A-fastigheter till försäljning gör dock att investerarintresset förskjutits även mot fastigheter i mer perifera lägen. Under 2006 träffades en överenskommelse med Vasakronan avseende JMs kommersiella byggrätter i Frösunda, Solna kommun. Affären innebär att JM förvärvar mark i Solna och Sundbyberg för bostadsändamål. Vasakronan förvärvar två färdigställda kontorsfastigheter med tillträde 2007 och 2009 samt två byggrätter under 2007 om totalt cirka 20 000 kvm, samtliga fastigheter belägna i Frösunda. JM har förutom några mindre fastigheter för eget ändamål inga färdigutvecklade fastigheter i sitt bestånd. Fastighetsportföljen består i sin helhet av projektfastigheter. Marknadsvärdering – projektfastigheter Mkr Marknadsvärde Bokfört värde Bostäder (hyresrätter) 685 494 -Fastigheter under utveckling 315 293 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 63 36 Totalt projektfastigheter 1 063 823 Källa marknadsvärde: Newsec JM ÅRSREDOVISNING 2006