JM - Årsredovisning 2006

AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 7 Byggrättsportföljen ska optimeras över tiden med avseende på efterfrågan, planerad produktion och kapitalbindning. Balansräkningen ska normalt ej innehålla exploateringsfastigheter överstigande fyra års produktion uttryckt i antal byggrätter. Balansposten projektfastigheter ska i sin helhet utgöras av projekttillgångar och främst bestå av bostadsfastigheter för projektutveckling, i form av ombildning till bostadsrätt eller förtätning. JMs ambition är att balansräkningen inte innehåller några färdigutvecklade kontorsfastigheter, dessa ska säljas efter färdigställande. Den cykliska karaktären på kontorsutveckling, samt ett i tiden varierande utbud av bostadsfastigheter för försäljning, innebär att posten projektfastigheter kan variera i storlek. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Med nuvarande verksamhetsinriktning och struktur på rörelsekapital bedöms JMs bostadsrättsaffär ha en nettoskuld som över tiden uppgår till noll. Den inbördes relationen mellan koncernens olika rörelserisker och tillgångsslag innebär dock att optimerad skuldsättningsgrad för koncernen kan variera. Dessutom omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom en rent modellmässig beräkning av optimal kapitalstruktur. AVKASTNINGSKRAV För att generera störst värde för aktieägarna måste JM ha god kunskap om vilka investeringar som är lönsamma och når koncernens avkastningskrav.Varje investering i ett projekt måste därför generera en avkastning som täcker dess kapitalkostnad. Investeringens kassaflöde beräknas och diskonteras efter ett avkastningskrav. Rörelsemarginal % 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2004 2005 2006 15,6 9,3 12,5 Mål 10% KAPITALKOSTNAD EGET KAPITAL • Riskfri ränta – aktuell bedömning av uthållig avkastning på tioåriga statsobligationer är cirka 3 till 4 procent. • Riskpremie – för den risk investeraren tar vid en investering i JM-aktier uppskattas riskpremien till 5 procent. • Avkastningskrav på det egna kapitalet (riskfri ränta plus risk- premie) är således 8 till 9 procent. KAPITALKOSTNAD LÅNAT KAPITAL • Riskfri ränta – aktuell bedömning av uthållig avkastning på statsobligationer med löptid om 2 år, motsvarande en genomsnittlig projektlöptid, uppgår till 2,5 till 3,5 procent. • Riskpremie för lånefinansiering antas i genomsnitt uppgå till 1 procent. • Avdragsrätt – eftersom räntekostnaden minskar den vinst på vilken skatten betalas, blir räntekostnaden i realiteten lägre, med en bolagsskatt på 28 procent reduceras räntekostnaden efter skatt med 28 procent till 2,5 till 3,2 procent. KAPITALSTRUKTUR • Skuldsättningsgrad – JM har som mål att skuldsättningsgraden i de enskilda projekten i genomsnitt skall uppgå till 1,0. Nya projekts vägda kapitalkostnad (WACC) uppgår därmed till 5,7 procent. Det innebär att koncernens genomsnittliga investeringar måste generera ett kassaflöde efter betalning av samtliga operativa kostnader och skatt, men före räntekostnader, på minst 5,7 procent av grundinvesteringen för att vara lönsamma. Soliditet % 50 40 30 20 10 0 42 41 43 2004 2005 2006 Mål 35% JM ÅRSREDOVISNING 2006